物业管理费利润提取标准是多少？

一、住宅区物业管理经费的来源

住宅区物业管理经费是提高住宅区管理水平，搞好综合服务的重要基础条件，对物业管理企业和广大住户来说又是一个非常明显的问题，是关系物业管理能否维持下去并持续发展的关键。

住宅区实行物业管理，其目的之一就是要改变以往单纯靠上级拨款、党委补贴，有多少钱办多少事的被动局面。但是，由于传统观念及职工的经济收入水平还较低，还不能承受较高的费用，因此，要解决住宅区的管理经费问题，必须建立多渠道、多层次的筹集物业管理经费机制。住宅区物业管理经费的来源主要有：

一是物业管理企业可以定期向住宅区的单位和住户收取一定数量的物业管理费。如山东局一队基地管理处自2016年1月开始，按0.60元/平方米、月收取（内部价格），保证了门卫及清洁工的工资。

二是住宅区维修养护专项基金。该基金是指用于住宅区共用部位、公共设施设备的更新与大、中修基金。该费用的收取通过双向筹集的渠道进行。1、公有住房售出后，由售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；由业主一次性或分次筹集。2、商品房出售后，维修基金由开发建设单位和购房人双向筹集。在房屋销售阶段，建设单位可按住宅的综合造价提取2%（多层住宅）、3%（高层住宅）的维修基金（纳入住宅成本）；住户在办理签约、入户手续时按购房款的1%或建筑成本价的1.5%(每平方米)一次性交纳维修基金。不管是公房出售后，还是商品房出售后，如遇某些重大原因，维修基金不敷使用时，经业主委员会研究决定，还可临时向业主筹集。维修基金必须专款专用，只能用于物业公用部位和公用设施、设备的更新与大、中修。维修基金的突出特点就是他的数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全的基础上，争取产生最大的增值收益，如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可你补日常管理费用的不足。

三是一业为主，多种经营。要以物业公司为依托，完善住宅区的配套设施，建车棚、车库等，有条件的单位，建设门头房，对外出租或自己经营。这些经济实体既为住宅区住用人服务，也向社会承担业务，用多种经营取得的部分利润，你补管理费的不足，实现以业养业的目的。 四是依靠单位和改制企业的支持。地勘单位搞物业管理是一种体制创新，由于优势资产和精兵强将已到改制企业，作为各级领导要高度支持并帮助物业管理企业，扶持物业管理企业。改制企业要从维护大局的角度，做好资金的支持和思想上的支持。

二、住宅区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算

（一）住宅区公共服务收费的费用构成

1 、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

2 、公共设施、设备日常运行、维修及保护费；

3 、绿化管理费；

4 、清洁卫生费；

5 、保安费；

6 、办公费；

7 、物业管理单位固定资产折旧费；

8 、法定税金。

此外，对实行物业保险的住宅区，还应包括投保财产保险及各种责任保险的支出。

（二） 住宅区公共性服务收费标准测算原则

住宅区公共性服务收费标准由所在地综合服务项目，劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力，以及住宅小区的档次制定。

（三） 住宅区公共服务收费的测算方法

公共服务收费的测算可用公式来表示：

X=∑Xi(i=1,2,……9)

X ：公共性服务收费标准，单位为元/月.平方米；

Xi：各分项费用收费标准，单位为元/月.平方米；

i：分项项数；

∑：表示对各分项费用算术求和。

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。

各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业的性质、参考当地平均工资水平确定。按规定提取的福利费包括福利基金（按工资总额的14%计算）、工会经费（按工资总额的2%计算）、教育经费（按工资总额的1.5%计算）和社会保险费（按有关规定计算）组成。

该项费用测算方法是根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类管理、服务人员的编制数；然后确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平方米建筑面积。

其测算公式为：

工资、福利费=（月基本工资总额+各项福利费、社会保险费+加班费+服装费）/总建筑面积（元/月.平方米）

2 、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 该项费用包括住宅区楼宇内公用部位如过道、门厅、楼梯及区内道路环境内的各种土建零修费；各类公共设施、设备如室外上、下水管道、电器部分、燃气部分等的日常运行维修及保养费；区内及楼宇内公共照明费等。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用；公共设施、设备的大、中修费用；电梯的运行、保养与维修费用；共用天线保养维修费用；高压水泵的运行、维修费用；冬季供暖费。这些费用按国家和当地的现行规定与标准分别向产权人和使用人另行收取。

该项费用可按成本法或简单测算法进行测算。成本法即分别测算各分项费用的实际成本指出，然后求和。简单测算法是指：以住宅每平方米建筑成本为基数，普通多层住宅公共设施、设备建造成本按住宅建筑成本的15%计取，折旧年限按25年计算，每月/每平方米建筑面积应分摊的公共设施、设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。

3 、绿化管理费、保安费、办公费、物业管理企业固定资产折旧费、利润及法定税率等应进行具体测算。

4、 漏交率问题

由于多种原因，物业管理服务费的收缴不可能达到100%。这就产生了漏交率的问题。如果将个别也漏交而造成的损失摊到其他业主身上，显然是不合理的；但由物业管理企业完全负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是一方面从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业管理服务费的收交率；同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。