国考《行测》知识点：公务员常识备考之居住权

今天咱们聊个特实在的话题：居住权。这东西是《民法典》里新加的，挺重要，国考常识题里也越来越喜欢考。很多人一听“居住权”，就觉得跟租房差不多，其实差远了。搞不明白，考试时就容易掉坑。

咱们先用个大白话的例子把这事儿说清楚。

假设有位王大爷，就一套房子。他想在生前就把房子过户给儿子小王，这样能省点事儿。但他又担心，万一房子给了儿子，儿子儿媳妇对他不好，把他赶出去了怎么办？老人家没地方住，这晚年可就惨了。

这时候，“居住权”就派上用场了。

王大爷可以在把房子过户给小王的同时，去不动产登记中心，给自己设一个“居住权”，期限是“终生”。办完这个手续，法律上就明确了：这套房子的“所有权”是儿子小王的，但他王大爷拥有“居住权”。

这意味着什么？

只要王大爷还活着，他就永远有权利住在这套房子里。就算小王后来把房子卖给了小李，小李也得认这个账。王大爷照样能住在里面，谁也赶不走。小李买到的是一个“带居住权”的房子，他只有所有权，但没法立刻使用。

你看，这么一解释，居住权的核心作用就清楚了：它把房子的“所有权”和“使用权”分开了，专门保障特定的人能安稳地住在里面。

好，概念清楚了，接下来咱们就拆开揉碎了讲，看看考试会怎么考。

第一，居住权是怎么来的？

这道题要是考，基本就是送分题。记住两个主要途径：

1. 签合同。 就像上面王大爷的例子，他可以跟儿子小王签一个《居住权合同》。合同里写清楚，给谁设居住权、房子在哪、住多久等等。这是最常见的方式。
2. 立遗嘱。 比如，王大爷也可以在遗嘱里写：“我死后，房子归儿子小王所有，但我希望我的保姆张阿姨能在这套房子里一直住到她去世。” 这样，等王大爷去世后，张阿姨就可以凭着遗嘱去要求设立居住权。

这里有个关键点，也是考试的必考点：居住权必须登记才生效。

《民法典》第三百六十八条说得很明白，居住权自登记时设立。光签了合同或者立了遗嘱，没去不动产登记中心办手续，那这个居住权在法律上就不算真正“成立”。顶多算是个合同约定，不能对抗后面买房子的那个小李。

所以，流程是：签合同/立遗嘱 → 去不动产登记中心登记 → 居住权正式生效。

这个“登记生效”的原则一定要刻在脑子里。考试选项里如果说“居住权自合同签订时生效”，直接划掉，肯定是错的。

第二，居住权有啥特点？

这部分是重点中的重点，出题人最喜欢在这儿挖坑。咱们一条一条说。

1. 居住权是“用益物权”。
   这是个法律术语，听着吓人，其实很好理解。“物权”就是你对一个东西的权利。“用益”就是使用并获得收益。但居住权的“益”很特殊，它只能是“居住”这个行为本身，不能是金钱收益。
   说白了，你只有住的权利，没有拿房子去赚钱的权利。你不能把房子租出去收租金。比如，王大爷觉得一个人住太空了，想把次卧租给大学生小刘，收点房租。这在法律上是不允许的。除非合同里另有约定，否则居住权人只能自己住。

2. 居住权是专属的，不能转让、不能继承。
   这一点非常重要。居住权是跟特定的人绑定的。王大爷的居住权就只能他自己用。他不能说：“我老了，想去乡下住，这个居住权就转给我弟弟吧。” 这不行。
   他也不能在遗嘱里说：“我死后，我的居住权由我保姆继承。” 也不行。
   法律规定，居住权人的居住权随着他的死亡而消失。人没了，权利也没了。这就保证了房子的所有权人最终能拿回一个完整的、没有负担的房子。

3. 设立居住权的房子，原则上不能出租。
   这一点是用来和“租赁”做区分的。但是有个例外，就是“当事人另有约定的除外”。也就是说，王大爷和小王如果在设立居住权的合同里白纸黑字写清楚了：“王大爷可以将其中一间卧室出租”，那王大爷出租就是合法的。但如果合同没写，那默认就是不能出租。考试时要注意看题干里有没有“另有约定”这几个字。

4. 居住权一般是无偿的。
   设立居住权，通常是基于亲情、抚养、赡养等关系，不收钱。当然，还是那句话，“当事人另有约定的除外”。如果合同里约定王大爷每个月要给小王100块钱作为居住权的费用，那也得照合同来。

第三，居住权跟租房有啥区别？

这是常识判断题里最常见的考法，把几个概念混在一起让你辨析。

咱们举个例子来体会一下。

情况一（居住权）：王大爷有居住权。儿子小王后来欠钱，房子被法院拍卖给了小李。小李拿到了房产证，但因为王大爷的居住权已经登记在案，小李就不能赶王大爷走。王大爷可以一直住到去世。这就是“物权”的强大之处，它跟着房子走，不管房主换成谁。

情况二（租房）：王大爷是租客，跟房东小王签了5年租约。一年后，小王把房子卖给了小李。根据“买卖不破租赁”的原则，小李虽然成了新房东，但必须承认王大爷的租约，让他继续住完剩下的4年。但是，如果当初小王只是口头答应让王大爷免费住，没签合同，那小李完全可以不认账。而且租约到期后，小李可以不再续租。

通过对比就能发现，居住权的稳定性比租赁权高得多。它是一种更强的保障。

第四，考试会怎么考？

国考行测的常识部分，考法律基本都是考理解和应用，不会让你去背法条原文。关于居住权，常见的出题形式有：

• 案例分析题： 给你一个像王大爷一样的故事，然后问你“下列说法正确/错误的是？”

  • 选项A：王大爷与小王签订合同后，居住权立即生效。（错，要登记）
  • 选项B：王大爷可以将该房屋出租给他人以获取租金。（错，原则上不行）
  • 选项C：若小王将房屋卖给小李，小李有权要求王大爷搬离。（错，居住权有对抗效力）
  • 选项D：王大爷去世后，其居住权消灭。（对）

• 概念辨析题： 问你居住权和所有权、租赁权的区别。

  • 比如问：“关于居住权和租赁权，下列说法错误的是？”
  • 选项可能就会涉及上面那个表格里的内容，比如期限、有偿性、是否可转让等。

备考时，你不需要把《民法典》翻出来逐字逐句地背。你只需要把上面我说的这几个核心点理解透：什么是居住权、怎么设立（登记生效）、核心特点（专属、不能转让、不能出租）、和租赁的区别。

把这些点搞清楚，再碰到类似的题目，不管它案例怎么编，都换汤不换药，你都能一眼看穿里面的考点。