不动产租赁增值税税率是多少

不动产租赁增值税税率，这事儿比你想的要简单。

很多人一听到增值税就头大，觉得算法复杂，税率又多，搞不清楚。其实，拆开来看，不动产租赁的增值税就那么几件事，搞懂了身份，选对了方法，一切都清晰了。

第一件事：你是谁？——一般纳税人还是小规模纳税人

这就像打游戏选角色，你的身份决定了你的技能（计税方法）和攻击力（税率）。

• 小规模纳税人：可以理解成“轻装上阵”的玩家。通常是年应税销售额没超过500万元的企业或个人。他们算法简单，不用算进项、销项那么麻烦。
• 一般纳

  税人：这边是“重装玩家”，年应税销售额超过500万元的，就得成为一般纳税人。当然，没超过标准，只要会计核算健全，自己也可以申请成为一般纳税人。他们的算法复杂些，需要计算销项税额，但好处是收到的增值税专用发票可以抵扣进项税。

你的身份直接决定了接下来要走的路线。

小规模纳税人的路：简单直接，一条道

如果你是小规模纳税人，或者就是个人房东，那恭喜你，你的算法非常直接。

不动产租赁的增值税征收率是5%。 计算公式就一个：

应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 5%

举个例子。假设你是一个小规模纳税人公司，租出去一间商铺，这个月收到含税租金10,500元。

那么你需要缴纳的增值税就是：10,500 ÷ (1 + 5%) × 5% = 10,000 × 5% = 500元。

很简单，对吧？

但是，这里面还有几个特别优惠的情况，主要是针对租住房子的。

• 个人出租住房：如果你是个人房东，出租的是住房，那么政策上有个大优惠。虽然征收率还是5%，但实际是减按1.5%来计算的。

  公式就变成了：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 1.5%

  比如，你个人出租一套公寓，一个月收到含税租金5,250元。

  你需要交的增值税就是：5,250 ÷ (1 + 5%) × 1.5% = 5,000 × 1.5% = 75元。

• 小规模纳税人中的住房租赁企业向个人出租住房：同样适用5%的征收率减按1.5%计算的优惠政策。

• 免征增值税的“福利”：还有一个更重要的优惠。小规模纳税人（包括个人）如果月销售额（这里就是月租金）不超过一定额度，是免征增值税的。这个额度时有调整，但通常来说，如果你的月租金收入没超过10万元（具体请以税务局最新公告为准），是可以免税的。 如果一次性收取了几个月的租金，可以分摊到每个月来判断是否超过免税标准。 比如，你一次性收了一年12万的租金，平摊下来每个月才1万，那就符合免税条件。

一般纳税人的路：两条路可选，要动点脑筋

如果你是一般纳税人，情况就稍微复杂一点，因为你面临一个选择：是用“一般计税”还是“简易计税”。

这个选择的关键点在于你的房子是什么时候买的。时间分界线是2016年4月30日。这是“营改增”全面推开的日子，深刻影响了不动产的税务处理。

选择一：简易计税方法

什么情况可以选？当你出租的是2016年4月30日之前取得的不动产时，你就有权利选择简易计税。

选择简易计税，就跟你前面说的小规模纳税人一样，按照5%的征收率来计算。

公式也是：应纳增值税 = 含税租金收入 ÷ (1 + 5%) × 5%

这样做的好处是计算简单，税负稳定。特别是在你当初取得这个不动产时，没有取得增值税进项发票可以抵扣的情况下，选择简易计税通常更划算。一旦选了简易计税，一般规定36个月内不能变。

选择二：一般计税方法

这是所有一般纳税人的“默认技能”。对于出租2016年5月1日之后取得的不动产，必须用一般计税。当然，就算是2016年4月30日之前取得的，你也可以自愿选择用一般计税。

一般计税的税率是9%。

计算公式是：应纳增值税 = 销项税额 – 进项税额

这里的“销项税额”就是你收的租金里包含的税。计算方法是：

销项税额 = 不含税租金收入 × 9% = 含税租金收入 ÷ (1 + 9%) × 9%

“进项税额”指的是你为了这次租赁业务所支付的、并且取得了增值税专用发票的那些成本。比如，你为了出租房子，支付了维修费、中介费，只要对方给你开了增值税专用发票，这部分税额就可以抵扣。

我们来举个例子对比一下。

假设某公司是一般纳税人，出租一个商铺，每月含税租金是109,000元。

• 场景A：这个商铺是2015年买的，公司选择简易计税。

  应纳增值税 = 109,000 ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 103,809.52 × 5% ≈ 5,190.48元。

• 场景B：这个商铺是2018年买的，公司必须用一般计税。

  销项税额 = 109,000 ÷ (1 + 9%) × 9% = 100,000 × 9% = 9,000元。

  同时，这个月公司为这个商铺支付了一笔含税维修费10,900元，取得了专票，可以抵扣的进项税额是10,900 ÷ (1 + 9%) × 9% = 900元。

  那么，公司实际应纳增值税 = 销项税额 – 进项税额 = 9,000 – 900 = 8,100元。

从这个例子能看出来，一般计税的税负高低，很大程度上取决于你能取得多少进项发票来抵扣。如果没有进项可以抵扣，那实际税负可能就比简易计税要高。

针对住房租赁的特别优惠政策

为了鼓励住房租赁市场，国家还给一般纳税人开了一些“小灶”。

根据政策，住房租赁企业中的一般纳税人，如果向个人出租住房，那么无论这房子是什么时候取得的，都可以选择适用简易计税方法，并且是按照5%的征收率减按1.5%来计算。 也可以选择用9%的一般计税方法。 这给了企业很大的选择空间，可以根据自己的进项情况，选择最有利的计税方式。

异地出租不动产的预缴问题

还有一个常见问题，如果我的公司在北京，但把房子租到了上海，税在哪儿交？

税法规定，不动产租赁的增值税，需要在不动产所在地预缴一部分，然后再回到机构所在地进行最终的申报。

• 如果你是一般纳税人，采用一般计税（9%税率），需要在不动产所在地预缴3%。
• 如果你是一般纳税人，选择简易计税（5%征收率），需要在不动产所在地预缴5%。
• 如果你是小规模纳税人（5%征收率），也是在不动产所在地预缴5%。

预缴了之后，回到机构所在地申报时，把已经预缴的税款减掉就行了。

总的来说，不动产租赁增值税的核心就是这几点：分清自己是一般纳税人还是小规模纳税人；看好房产取得的时间点，决定一般纳税人是否能选简易计税；最后，特别留意出租的是不是住房，因为住房相关的优惠最多。把这几个关键点想清楚，具体税额算起来就只是简单的加减乘除了。